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Opción 1 (Remoción y demora de nuevo nombramiento)
En la Asamblea -con quórum valido-, se vota la remoción del actual Administrador. Se informa a los presentes que aún no se han podido considerar carpetas de postulantes, por lo que se propone: a) Que el Consejo se haga depositario del Libro de Actas. b) Que el Consejo convoque y cite a una Asamblea Extraordinaria, -con la antelación mínima que establezca el Reglamento-, al solo efecto de elegir nuevo Administrador. Opción 2: Intimar al Administrador a convocar a Asamblea Extraordinaria Enviar al Administrador Carta Documento intimándole a Convocar Asamblea Extraordinaria en un plazo perentorio –respetando, por supuesto, los plazos estipulados en el Reglamento de Copropiedad-, con detalle específico de/los tema/s a tratar en el orden del día: “Remoción o Continuidad en el cargo del actual Administrador” y “Designación de nuevo Administrador” Si bien habrá que respetar los mínimos establecidos por el Reglamento de Copropiedad y Administración, la carta documento podrá ser firmada por un solo copropietario si es que el Reglamento no menciona nada al respecto (lo que no está prohibido, está permitido) La Carta Documento es imprescindible debido a ser un instrumento público de carácter legal (sirve como prueba de cargo), por lo que es importante mencionar el emplazamiento para contestarla y convocar a Asamblea. De todos modos y aunque no es recomendable, se puede optar por entregarle “en mano” un Escrito donde se especifique lo anteriormente señalado, haciéndole firmar una copia del mismo como Acuse de Recibo. En todos los casos conflictivos Hacer amplia difusión de la Asamblea Extraordinaria indicando: Fecha, Hora, Lugar y Orden del Día en forma específica. De ser necesario, sacarle fotos a las pegatinas de los carteles, y deslicen las mismas por debajo de las puertas. Al inicio de la Asamblea, designar tantos copropietarios como exija el Reglamento, para firmar el Acta Cuidar que la Asamblea se desarrolle sin ningún vicio o irregularidad, de modo que nadie tenga motivos para querer impugnarla, o bien, contratar un Escribano para que se haga presente en la misma, de modo de “dar fe” que la misma sesionó con quórum válido y que se decidió de manera intachable e indiscutible. Confeccionar el Acta detallando: 1) que se logró el quórum establecido y que por lo tanto existe Asamblea válidamente constituida 2) que se removió al Administrador “xx” "con las mayorías legalmente requeridas" Protocolizar dicho Acta por Escribano Tener en cuenta Si no se cuenta con Administrador por cualquier motivo, ya sea: porque se removió, huyó, falleció o renunció, el Consorcio, -en carácter de condóminos-, está facultado para designar a un grupo o sujeto responsable y capaz de convocar a Asamblea para designar a un nuevo Administrador, aún cuando el Reglamento no lo contemple. De hecho, si el Consorcio no cuenta con el Libro de Actas, bastará un Acta Volante que tendrá validez al ser protocolizada por Escribano, o bien con la presencia del Notario durante la Asamblea. Esto se debe a que se trata de un Acuerdo de Partes “extra-reglamentario” puesto que ninguna de las condiciones reglamentarias está siendo dada. Por otra parte es lícito pues NO se trata de incumplir el Reglamento sino hacer –en beneficio del Consorcio-, algo que el Reglamento no contempla. Qué dice la Ley sobre las remociones? Ley 13.512 (Nacional): El Artículo 9 remite al Reglamento de Copropiedad y Administración para determinar la forma de remoción del Administrador Ley 941 (C.A.B.A): El Artículo 8 también remite al Reglamento de Copropiedad y Administración con la salvedad expuesta en el párrafo anterior de que el mandato del Administrador puede ser renovado con los votos de los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum.
Plan B: Auto-convocatorias: A tener en cuenta
Si el Administrador no contesta la Carta Documento o no convoca a Asamblea, los copropietarios pueden Auto-convocarse sin necesidad de contar con la presencia de un Escribano. De las decisiones tomadas en la Asamblea, se levantará un Acta Volante que se protocolizará por Notario para que cuente con validez. Con el acta protocolizada, se envía una nueva Carta Documento al “ex Administrador” informándole lo resuelto en Asamblea y conforme a lo notariado, emplazándolo a un término para entregar la documentación y realizar la rendición final de cuentas bajo apercibimiento de acciones legales por retención indebida, daños y perjuicios (propia y del nuevo Administrador), más denuncia en Registro Público de Administradores si está radicado en CABA (Art. 9º, inc. "h" ley 941 modificada) o a Defensa del Consumidor si está radicado en Provincia de Buenos Aires. |
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Plan B "Plus"
Si luego de todos los recaudos anteriores el ex Administrador mantiene su postura tozuda de negarse a entregar la documentación, lo aconsejable es iniciar la demanda correspondiente.
Se deberá leer atentamente el Reglamento de Co-Propiedad y Administración para conocer y respetar sus exigencias en cuanto a:
1. Porcentaje de copropietarios necesarios para firmar la Autoconvocatoria, de modo que ésta sea legal y reglamentariamente válida. (Sólo Co-Propietarios)
2. Cantidad de días mínimos previos para citar a Asamblea
3. Quórum válido (mayoría necesaria) para sesionar
4. A quién se deberá designar como Presidente de la Asamblea y a quién no
5. Qué exige en Reglamento para designar autoridades
6. Quórum válido (mayoría necesaria) para remover Administrador y para designar uno nuevo
7. Validez de las Carta Poder y sus alcances
Importante:
Debido a que no siempre es sencillo alcanzar el quórum válido para remover a un Administrador, lo mejor es aprovechar dicho quórum para designar uno nuevo en la misma Asamblea, por lo que es preferible no remover al Actual Administrador hasta que no se tenga uno nuevo para designar
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